先是前一波銀行滿水位緊縮放貸,惹來首購族怒嗆排隊等房貸核撥現象,隨著昨(19)日央行大刀砍向房市,調升存準率、擴大選擇性信用管制至全國,並進一步緊縮銀行資金,雖然總裁楊金龍強調「不會影響民眾首購需求」,但地政士直言,即使新青安還貸得到也會受到排擠效應,實際上即有申貸民眾遭延後撥款、甚至銀行鑑價低導致自備款須拉高的狀況。
央行推出第7波選擇性信用管制,總裁楊金龍昨日解釋,檢視房貸數據並未侷限在8家承作「新青安」公股行庫,而是檢視全體國銀34家資料,就是怕有一家觸及不動產放款上限,民眾申貸便會挪移到其他家,進而影響銀行的房貸審核能量。他強調,希望國銀的信用資源可以提供給最需要的那群人,亦即「新青安」方案的首購族。
雖是這麼說,正業地政士聯合事務所所長鄭文在觀察到,最近銀行緊縮,民眾辦理房屋貸款到處碰壁,原來政府大張旗鼓廣告宣傳的「新青年安心成家」優待方案,由最高800萬元,提高到1000萬元,還給予最高5年的寬限期,40年的還款期間及3年的利息補貼減碼優惠,在電視大推順口溜「543廣告」,如今卻默默不見廣告蹤影,連YT上的廣告影片也悄悄下架了,就跟目前的申貸現況一樣,「想要辦理房屋貸款,瞬間比登天還難,讓人措手不及」。
▼「新青年安心成家」之前強打廣告宣傳。(圖/鄭文在提供)
「銀行收手讓房市瞬間急凍,已經簽約買屋的找不到辦理銀行、新手屋主擔心房價下跌,潛在買方開始觀望,市場如驚弓之鳥,一片混亂」,鄭文在形容近日房貸之亂的狀況,加以昨日央行再祭出進一步的房貸管控,「雖然說是不打新青安,但實際上還是會有排擠效應!」
由於新青安的房貸額度也包含在不動產貸款水位裡,鄭文在解釋,八大行庫如果面臨滿水位,仍有可能不接受申請,或是表面上承接後卻要延遲到1~2個月甚至更久之後才會撥款,最嚴重的問題還有銀行放貸趨嚴,鑑價變低,到時即使仍提供方案的8成房貸,卻會是以較低的鑑價為準,民眾最終還是要得拿出更多的自備款才行。
面對這種即使是「優待族」仍會卡關的狀況,鄭文在表示,不要再管停擺的「543新青安」,而是要改用「345」口訣來迎戰,茲說明如下:
一、3成自備款:隨著銀行緊縮,買方原來的2成自備款,建議應提昇至3成,避免銀行估價保守,買方發生貸款不足,違約的情事。
二、四處找銀行:以前買方可以先簽立買賣契約書後再慢慢找銀行議價,爭取高額度低利率。現在建議買方還沒有簽立買賣契約書之前,先確認銀行是否有額度貸放,才安心的去簽立買賣契約書,而且簽約完成後,馬上向銀行申貸,避免被銀行拒於門外,發生違約情事。
三、5個月交屋:承平時期,買賣房屋從簽約到交屋流程約1~2個月可以完成,在兵荒馬亂的階段,買賣契約書的點交日期最好約定5個月以上,避免被銀行的撥款時間延宕,發生違約情事。
另外,如果是購買建商預售屋或是新建餘屋,鄭文在建議由建商協助找銀行辦理,避免個人落單變成孤鳥,畢竟建商整批辦理房屋貸款,團結力量大,比較有議價能力。
鄭文在最後指出,其實市場上青年首購是主流,很多都是父母親贊助自備款助小孩一臂之力,讓小孩子成家,如何讓市場回歸正軌,投資客無利可圖,是政府部門應該有的配套。
(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)